こちらの一覧表によると、現在最も利回りが高いJ-REITはインヴィンシブルの7.09％です。その他、利回りが６％を超えている銘柄はインヴィンシブルを含めて６つあります。
インフラファンドはカナディアン・ソーラーの7.14％が最高で、タカラレーベン・インフラや日本再生可能エネルギーインフラも６％を超える利回りです。
ただし、ここで表示されている利回りには物件売却益や利益超過分配金が含まれています。
物件売却益
その名のとおり物件を売却したときに発生する利益です。これもREITの実力の一部なのでしょうが、毎期発生するわけではないので巡航速度の利回りを見たい場合には差し引いた方が良さそうです。
なお、上のサイトの 銘柄ランキングには物件売却益の源泉となる含み益も一覧になっています。基本的には含み益は多いほうが良いのでしょうが、どれくらい重要視すべきなのかはよく分かりません。
利益超過分配金
会計上の利益を超えて支払われる分配金です。減価償却費が源泉になります。建物修繕費が少ない物流系REITや、土地に比べて建物の比率が大きい地方レジデンス系REITが出していることが多いようです。インフラファンドでは分配金の5割以上が利益超過分配金という銘柄もあります。
利益超過分配金の是非は僕にはよくわかりません。
単純に考えると減価償却費を分配すると資産が減ってしまうので問題がある気はします。例えば100の建物を10年で償却するとき、初年は建物100・現金0ですが、1年目に建物90・現金10（減価償却費の内部留保）、2年目に建物80・現金20、・・・、10年目に建物0・現金100、11年目に同額の建物を買い替えれば再び建物100・現金0となり常に一定の金額の資産が維持されますが、減価償却費を利益超過分配金として出すとその分だけ資産が目減りしてしまいます。
ただ、建物を償却している間に現金を手元で眠らせておくのも無駄なので、それを再投資できれば（再投資の利回りがあるので）資産を維持するのに減価償却費の全額は必要なくなるでしょうし、再投資しないのであれば利益超過分配金で払い戻して投資家本人に運用してもらうというのも理屈が通っていると思います。
利益超過分配金は単体でも是非が分かりにくいですが、実際には利益超過分配金を出しているREITが一方で増資により新規物件を取得していたりしてさらに複雑です。理想的には1株当たりの純資産と分配金を過去10年くらい並べてみれば運用がうまくできているのかが分かるのでしょうが、利回りの高いREITは上場して日が浅い銘柄が多いのでそれも難しそうです。
物件売却益と利益超過分配金を調整したREITの利回り
利回り5.5％以上の銘柄の物件売却益と利益超過分配金を調整したのが下表です。予想は分配金の数字をそのまま使った利回り、調整は両者を調整した利回りです。
現状では調整前で6%以上、調整後で5％後半くらいが高利回りのREITということになりそうです。
なお、タカラレーベン不動産投資法人だけが際立って高い利回りになっていますが、上場直後でスポンサーの弱さなどが懸念されているみたいです。
| コード | 投資法人 | 決算月 | 株価 | 時価総額 | 予想 | 調整 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3492 | タカラレーベン | 2/8 | 89,100 | 30,957 | 6.88% | 6.88% |
| 3473 | さくら総合リート | 6/12 | 89,600 | 29,970 | 5.80% | 5.80% |
| 3476 | 投資法人みらい | 4/10 | 193,600 | 65,535 | 5.79% | 5.79% |
| 8963 | インヴィンシブル | 6/12 | 47,500 | 273,613 | 6.55% | 5.76% |
| 3451 | トーセイ・リート | 4/10 | 114,200 | 26,698 | 5.74% | 5.74% |
| 3468 | スターアジア | 1/7 | 103,600 | 56,059 | 6.74% | 5.70% |
| 3472 | 大江戸温泉リート | 5/11 | 87,100 | 20,381 | 5.56% | 5.52% |
| 3290 | Oneリート | 2/8 | 245,700 | 57,308 | 5.58% | 5.51% |
| 3470 | マリモ地方創生リート | 6/12 | 113,600 | 15,034 | 6.05% | 5.17% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド | 6/12 | 108,700 | 25,195 | 5.74% | 5.05% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル | 1/7 | 90,300 | 45,924 | 5.96% | 4.94% |
| 3463 | いちごホテルリート | 1/7 | 141,800 | 36,283 | 6.12% | 4.20% |
| 3227 | MCUBS MidCity | 6/12 | 86,400 | 141,309 | 6.00% | 3.64% |
| 9281 | タカラレーベン・インフラ | 5/11 | 116,900 | 16,185 | 6.11% | 5.52% |
| 9284 | カナディアン・ソーラー・インフラ | 6/12 | 100,800 | 23,092 | 7.14% | 4.24% |
| 9283 | 日本再生可能エネルギーインフラ | 1/7 | 99,100 | 9,510 | 6.46% | 4.23% |
・インヴィンシブルは予想を半年分しか開示していないので、予想利回りは半年分の実績＋半年分の予想としています。調整は物件売却益を差し引いた実績EPS+予想EPS（繰越分配金があるためEPSを使います）です。
・Oneリートは資産入れ替えが完了して巡航速度の19年2月・8月期の分配金ベースの利回りです。
